1、物業(yè)管理用房應按什么比例配置？產(chǎn)權歸誰所有？
答：《淄博市物業(yè)管理辦法》第二十九條規(guī)定：建設單位應當按照開發(fā)物業(yè)總面積3‰的比例在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無償提供物業(yè)管理用房，最低不得少于80平方米，產(chǎn)權歸全體業(yè)主所有。規(guī)劃行政管理部門在規(guī)劃許可時應當明確物業(yè)管理用房的具體位置以及相應面積。建設單位在辦理房屋預售許可證和房地產(chǎn)初始登記時，應當提交物業(yè)管理用房配置的相關資料，經(jīng)審核符合條件的，方可核發(fā)房屋預售許可證和辦理房地產(chǎn)初始登記。
2、業(yè)主是否可以擅自將住宅用房改為經(jīng)營性用房？
答：《物權法》第七十七條規(guī)定：“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關系的業(yè)主同意?！?br /> 法律雖然沒有明確禁止業(yè)主將自己的住宅改為經(jīng)營性用房，但對這一行為進行了限制：一是必須遵守法律、法規(guī)和管理規(guī)約的規(guī)定。二是應當征得有利害關系的業(yè)主的同意。這里所說的“有利害關系的業(yè)主”通常是指改變房屋用途可能影響其利益的業(yè)主。也就是說，業(yè)主要想將住宅用房改為經(jīng)營性用房，在遵守相關法律、法規(guī)的基礎上，還必須通過協(xié)商，征得有利害關系的所有業(yè)主的同意，有利害關系的業(yè)主可以實行“一票否決權”，限制這一行為，維護自己的權利。換句話說，只要一個有利害關系的業(yè)主不同意，即使其他人都同意，當事人也不得將住宅改為經(jīng)營性用房。
3、哪些事項應該由業(yè)主共同決定？
答：《物權法》第七十六條規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項?！?br /> 決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。決定前款其他事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。
4、物業(yè)共用部位、共用設施設備包括哪些部分？
答：根據(jù)建設部、財政部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998] 第213號）第三條規(guī)定：共用部位是指住房主體承重結構部位（包括基礎、內(nèi)外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂?shù)龋?，戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。
共用設施設備是指住宅小區(qū)或單幢住房內(nèi)，建設費用已分攤進入住房銷售價格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、供電線路照明、鍋爐、暖氣線路、煤氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、非經(jīng)營性車場車庫、公益性文體設施和共用設施設備使用的房屋等。
5、業(yè)主委員會越權業(yè)主該怎么辦？
答：業(yè)主作為物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)的所有權人，不僅對建筑物專有部分享有專有權，對共用部分享有共有權，同時作為小區(qū)成員還享有成員權，業(yè)主通過業(yè)主大會的形式，通過民主協(xié)商，個人利益服從共同利益，少數(shù)人的利益服從多數(shù)人的利益，采取多數(shù)決定或絕對多數(shù)決定的方式?jīng)Q定小區(qū)物業(yè)管理、處分、使用等事項。
由于業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)的運作缺少相關監(jiān)督，侵害業(yè)主權益的事件不斷出現(xiàn)，在實踐中引出了不少矛盾和糾紛。
遇到這種情況業(yè)主可以向物業(yè)管理行政主管部門投訴調(diào)處；也可以采用在業(yè)主大會內(nèi)部設置監(jiān)督部門等方式，來避免業(yè)主委員會的越權行為等。
6、樓道內(nèi)的照明燈該由誰負責維修？
答：應由物業(yè)公司負責維修。樓梯間的照明燈屬于公共設施設備，它的日常運行維護費用包含在物業(yè)管理費中，但樓道公共照明的電費本著誰收益、誰承擔的原則應由業(yè)主分擔。
7、房頂漏水到底應該誰來修？
答：分幾種情況。國務院《建設工程質(zhì)量管理條理》第四十條規(guī)定，屋面防水最低保修期限為5年，如果你的房子沒出保修期，應該由開發(fā)商負責維修；如果已經(jīng)出了保修期，屋面防水的大修、中修工程，已經(jīng)繳納物業(yè)專項維修資金的，從專項維修資金中列支，未繳納的由本樓或本單元的全體業(yè)主分擔。
8、物業(yè)公司為業(yè)主換水龍頭該不該收人工費？
答：首先我們要先了解物業(yè)管理的內(nèi)容，物業(yè)管理的基本內(nèi)容按服務性質(zhì)和提供方式可分為三種：常規(guī)性公共服務、針對性專項服務和委托性特約服務。
常規(guī)性公共服務面向全體業(yè)主和物業(yè)使用人，目的是保證物業(yè)的完好和正常使用，保證小區(qū)內(nèi)住戶的正常生活秩序，美化人們的生活環(huán)境，這一服務是物業(yè)管理企業(yè)提供的基本服務，內(nèi)容通常在物業(yè)管理委托合同中明確規(guī)定，業(yè)主和承租人不需額外提出要求。這項服務大致包含六項內(nèi)容：房屋管理、共用設施設備維修養(yǎng)護、公共秩序維護、公共保結服務、綠化養(yǎng)護管理、公眾代辦性質(zhì)的服務如：代收代繳水電費、煤氣費等公共事業(yè)性費用。
針對性專項服務是物業(yè)管理企業(yè)為改善和提高住戶的工作生活條件，滿足其中一些住戶的一定需要而提供的各項服務工作。一般是指物業(yè)管理企業(yè)事先設立服務項目，并將服務內(nèi)容與質(zhì)量、收費標準予以公布，當住戶需要這項服務時，可自行選擇。如：家政服務、商業(yè)服務、金融服務、中介服務等。
委托性特約服務是為滿足小區(qū)內(nèi)個別住戶的委托而提供的服務，一般未在合同或專向服務中設立。
為業(yè)主家里換水龍頭是屬于委托性特約服務，物業(yè)管理服務費是物業(yè)公司提供常規(guī)性公共服務而獲得的報酬，并不包括專項服務和特約服務的報酬，因此業(yè)主要求物業(yè)公司提供專向服務和特約服務應當另外支付報酬，具體數(shù)額由雙方協(xié)商確定。
9、建設單位已經(jīng)聘請了物業(yè)服務機構，業(yè)主是否有權更換？
答：按照《物業(yè)管理條例》、《淄博市物業(yè)管理辦法》相關條款的規(guī)定，在業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，開發(fā)建設單位應當選聘物業(yè)管理企業(yè)進行前期物業(yè)管理，并簽訂前期物業(yè)服務合同。
前期物業(yè)服務合同可以約定期限。前期物業(yè)服務合同期限未滿，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，前期物業(yè)服務合同終止。
前期物業(yè)服務合同期限已滿，尚未成立業(yè)主大會或者業(yè)主大會已成立但尚未選聘新的物業(yè)管理企業(yè)的，物業(yè)管理企業(yè)可以按照前期物業(yè)服務合同的約定，繼續(xù)從事物業(yè)管理服務，直至業(yè)主大會選聘新的物業(yè)管理企業(yè)之日起終止，但業(yè)主大會要求物業(yè)管理企業(yè)退出的，物業(yè)管理企業(yè)應當退出。
前期物業(yè)服務合同期滿不再繼續(xù)從事物業(yè)管理服務的，物業(yè)管理企業(yè)應當于期滿前2個月通知業(yè)主。
10、什么情況下住宅小區(qū)應當成立業(yè)主委員會？如何成立？
答：《淄博市物業(yè)管理辦法》第九條規(guī)定：“符合下列條件之一的，建設單位、物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主（超過20％）可以向區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門提出成立業(yè)主大會的書面要求：（一）新建物業(yè)入住率達到50%以上的；（二）物業(yè)入住率達到30%以上并且首套房屋業(yè)主辦理入住手續(xù)已滿2年的；（三）非新建物業(yè)具備實施物業(yè)管理條件的?！?br /> 區(qū)縣房產(chǎn)行政管理部門接到成立業(yè)主大會的書面申請后，應當和物業(yè)所在地的街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織成立由業(yè)主代表和居民委員會成員組成的業(yè)主大會籌備組。
籌備組負責下列籌備工作：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時間、地點、形式和內(nèi)容；（二）擬定《業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）》和《業(yè)主公約（草案）》；（三）登記和確認業(yè)主身份；（四）確定業(yè)主委員會委員產(chǎn)生辦法；（五）其他準備工作。
籌備組應當自組成之日起30日內(nèi)，組織召開首次業(yè)主大會會議，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會、制定業(yè)主大會議事規(guī)則和業(yè)主公約等。業(yè)主大會自首次業(yè)主大會會議召開之日起成立。
11、物業(yè)服務費到底做什么用的？有哪幾部分構成？
答：《淄博市物業(yè)服務收費管理實施細則》第十四、十五條規(guī)定業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制等形式約定物業(yè)服務費用。包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，期于全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。
實行物業(yè)服務費用包干制的，物業(yè)服務費用的構成包括物業(yè)服務成本、法定稅費和物業(yè)管理企業(yè)的利潤。實行物業(yè)服務費用酬金制的，預收的物業(yè)服務資金包括物業(yè)服務支出和物業(yè)管理企業(yè)的酬金。
物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成一般包括以下部分：
1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等；
2）物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用；
4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用；
5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用；
6）辦公費用；
7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊；
8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9）經(jīng)業(yè)主同意的其他費用。
物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金列支，不得計入物業(yè)服務支出或者物業(yè)服務成本。
12、物業(yè)維修資金如何收繳、管理和使用？
答：物業(yè)公共維修資金是《物業(yè)管理條例》確立的一項制度，在《物權法》中也有具體體現(xiàn)。該資金應由房屋買受人交納（房價總額的2％），由開發(fā)商在房屋出售時代收，在辦理房屋產(chǎn)權登記時，統(tǒng)一由房產(chǎn)行政管理部門監(jiān)管，保障該資金的安全。
物業(yè)公共維修資金，由房產(chǎn)行政部門部門按照統(tǒng)一交納、專戶儲存、?？顚Ｓ玫脑瓌t進行管理。
物業(yè)公共維修資金專項用于物業(yè)共用部位、共用設施設備保修期滿后的更新、改造。 
物業(yè)管理知識問答（二）
1、小區(qū)內(nèi)綠地改建停車位等應怎樣辦理手續(xù)？
《物權法》第七十三條規(guī)定：“建筑規(guī)劃區(qū)內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外?！?br /> 第七十六條規(guī)定：“下列事項由業(yè)主共同決定：（一）制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）制定和修改建筑物及其附屬設施的管理規(guī)約；（三）選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；（四）選聘和解聘物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人；（五）籌集和使用建筑物及其附屬設施的維修資金；（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。決定前款第五項和第六項規(guī)定的事項，應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。”
因此，綠地改建停車位等，須經(jīng)專有部分建筑總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。然后再到相關部門辦理法定手續(xù)。
2、小區(qū)內(nèi)的停車泊位歸誰所有？業(yè)主支付的車位租賃費歸誰所有？該怎樣支配？
業(yè)主在買房時，可以通過簽訂合同的方式從開發(fā)商處獲得車位的歸屬。但占用業(yè)主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于全體業(yè)主共有。（《物權法》第七十三條有明確界定。）
由于使用和管理的需要，將共有部分的車位租賃給部分業(yè)主使用，又屬于共有的專有使用權。這部分業(yè)主所付出的費用既租賃費，也就是使用費。這部分費用的歸屬，從性質(zhì)上來講作為共有權益收益，應歸全體業(yè)主按份所共有，既扣除物業(yè)管理企業(yè)必要的勞務以及建設停車位和購買必要的附屬設施費用之外，剩余部分應當充入小區(qū)物業(yè)維修資金或由小區(qū)全體業(yè)主共同支配。
3、出租房物業(yè)費應由誰交？
《淄博市物業(yè)管理辦法》第42條規(guī)定：“業(yè)主應當根據(jù)物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責任。”依據(jù)上述規(guī)定，業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務費用，是業(yè)主個別局物業(yè)服務合同應盡的義務。
房屋出租合同中對物業(yè)管理費的交納有約定的話，應依照約定。但業(yè)主與承租人的約定只能約束合同中作出約定的雙方，不能以此對抗物業(yè)管理企業(yè)。如果合同中約定承租人交納而承租人未交納的，作為承擔連帶責任的業(yè)主應當交納。但其交納后，可依據(jù)與承租人在合同中的約定向承租人追償。
4、小區(qū)業(yè)主是否又權審查物業(yè)管理企業(yè)費用支出？
這要看小區(qū)物業(yè)管理費的形式。國家發(fā)改委、建設部《物業(yè)服務收費管理辦法》第九條規(guī)定：“業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以采取包干制或者酬金制的形式約定物業(yè)管理費用?！币簿褪钦f，物業(yè)管理費有兩種存在形式。
“包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定的物業(yè)服務費用，贏余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余部分全部用于物業(yè)服務合同約定的支出，節(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式?！睂嵭邪芍频?，物業(yè)公司每年公布一次收支情況，業(yè)主大會主要考核物業(yè)公司的服務質(zhì)量，沒有審計權利。但是實行酬金制的，五月管理企業(yè)應當向業(yè)主大會或者全體業(yè)主公布物業(yè)服務資金年度預決算，并每年不少與一次公布物業(yè)服務資金的收支情況。業(yè)主大會或者業(yè)主對公布的物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況提出質(zhì)詢時，物業(yè)管理企業(yè)應當及時答復。
《物業(yè)服務收費管理辦法》第十三條規(guī)定：“物業(yè)服務收費采取酬金制方式，物業(yè)管理企業(yè)或者業(yè)主大會可以按照物業(yè)服務合同約定聘請專業(yè)機構對物業(yè)服務資金年度預決算和物業(yè)服務資金的收支情況進行審計。”
5、因五月管理企業(yè)在履行物業(yè)管理義務中存在瑕疵，業(yè)主要求降低物業(yè)管理費是否合理？
物業(yè)管理企業(yè)未按照約定為業(yè)主提供符合雙方約定的標準服務，系違約行為，應承擔違約所產(chǎn)生的法律后果。鑒于業(yè)主實際上已經(jīng)接受了物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)服務，可適當減少應交的物業(yè)管理費金額。
物業(yè)管理企業(yè)違約行為主要表現(xiàn)在：對公共部位、共用設施設備維護管理不善；對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的衛(wèi)生、綠化、公共秩序等未盡管理職能，造成物業(yè)環(huán)境惡化；未經(jīng)業(yè)主同意，許可他人利用物業(yè)設置廣告等經(jīng)營性設施，或者將物業(yè)管理權發(fā)包給他人等。如果業(yè)主或業(yè)主委員會有證據(jù)證明物業(yè)公司存在上述違約行為，物業(yè)公司應承擔響應的違約責任。
6、裝修時，私自拆改承重墻是否違法？
《物權法》第七十一條規(guī)定：“業(yè)主對其建筑物專有部分享有占有、使用、收益、處分的權利。業(yè)主形式權利不得危及建筑物的安全，不得損害其他業(yè)主的合法權益?！狈课莸某兄亟Y構是建筑物的重要共有部分，是絕對不能私自拆改的。
7、物業(yè)管理企業(yè)的哪些事情需要業(yè)主委員會協(xié)助管理或者需要向業(yè)主委員會匯報？物業(yè)管理企業(yè)不配合業(yè)主委員會的工作，業(yè)主委員會該怎么辦？
業(yè)主委員會有權力和義務按照法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務合同約定，監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的工作。一般來講，業(yè)主委員會主要是在服務質(zhì)量與財務監(jiān)管兩方面形式監(jiān)督權力。服務質(zhì)量應根據(jù)物業(yè)服務合同約定來評判，財務監(jiān)管主要包括按實結算部分的收支情況、公共收益情況、維修資金使用情況的監(jiān)督管理。
物業(yè)管理企業(yè)讀業(yè)主委員會的工作不配合的，業(yè)主委員會應根據(jù)物業(yè)服務合同約定向物業(yè)管理企業(yè)交涉，要求其履行物業(yè)服務合同規(guī)定的義務。物業(yè)管理企業(yè)拒絕履行服務合同規(guī)定的義務，拒絕接受業(yè)主委員會監(jiān)督的，業(yè)主委員會應當向全體業(yè)主公告，并可以召開業(yè)主大會解聘物業(yè)管理企業(yè)，直至追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責任。
8、物業(yè)管理企業(yè)私自經(jīng)營小區(qū)的共有部位或者共有設備，業(yè)主如何維權？
根據(jù)《物權法》和《物業(yè)管理條例》的相關規(guī)定，共有面積和共有設備為全體業(yè)主所共有，是全體業(yè)主的共同財產(chǎn)，業(yè)主可以要求物業(yè)管理企業(yè)停止經(jīng)營。如果物業(yè)管理企業(yè)不停止經(jīng)營的話，那么利用共有部位或者共有設備賺的錢，應歸全體業(yè)主所有。可將這部分收益補貼物業(yè)管理費的不足，也可直接納入維修資金中。
9、剛買的新房在辦理入住手續(xù)時，有的物業(yè)管理企業(yè)要求一次性交納一年的物業(yè)管理費用，否則不給辦理入住手續(xù)。提前預收物業(yè)管理費是否合理？
考慮到物業(yè)管理企業(yè)的正常運轉，預收一定的物業(yè)管理費是合理的，有關法規(guī)也允許物業(yè)管理企業(yè)預收費用（如實行酬金制的）。但是這種預收應當有一定的限度，從物業(yè)管理費的構成來看，有按年、按季度、按月收取的，如果一次性、長時間預手各項物業(yè)費用就不合理了。
10、開發(fā)商收取物業(yè)費作為交房條件是否合法？
部分開發(fā)商在交房時，要求購房人以先行支付物業(yè)服務費等作為入住條件，是沒有法律依據(jù)的。物業(yè)服務費是物業(yè)管理企業(yè)基于物業(yè)管理合同向業(yè)主收取的服務費用，應由物業(yè)管理企業(yè)收取，而不應由開發(fā)商收取。開發(fā)商應按《商品房買賣合同》的約定按期交房，如以交納物業(yè)服務費做房屋交付前提條件，至逾期交付房屋的，開發(fā)商應承擔逾期交房的違約責任。
依據(jù)《合同法》第六十七條規(guī)定，當事人互負義務，有先后履行順序，先履行一方未履行的，后履行一方有權拒絕其履行要求。依據(jù)合同約定和上述法律規(guī)定，除合同中約定以購房者支付物業(yè)服務費作為房屋交付條件的，開發(fā)商不得以購房者先行支付物業(yè)服務費用作為房屋交付條件。購房者雖有交納物業(yè)服務費的義務，但權利人應為物業(yè)管理企業(yè)，而不是開發(fā)商。如因此使開發(fā)商逾期交付房屋的，開發(fā)商應承擔逾期交房的違約責任。
11、業(yè)主交納的車位費是地面使用費還是車輛保管費？二者有何區(qū)別？
小區(qū)物業(yè)服務企業(yè)在停車泊位上收取的一般是使用性收費，不是車輛保管費的性質(zhì)。我國《合同法》的第19章專門規(guī)定保管合同。保管合同又稱寄托合同、寄存合同，是保管人保管積存人交付的保管物，并返還該物的合同。保管合同以物品的保管為目的，停車泊位的使用并沒有此目的，也不存在物業(yè)服務企業(yè)返還車的行為；保管合同轉移標的物的占有，而停車泊位的使用并不轉移對車的占有，也沒有占有的意思表示；停車泊位的使用合同是承諾性合同，不以車位的實際交付為合同成立要件，更不以車輛的交付為要件，而保管合同屬時間性合同，以車輛的實際交付保管時才成立。車位合同的標的是車位范圍內(nèi)場地設施的使用權，而保管合同的標的是車輛。停車泊位使用合同，供方提供的是場地使用權和服務，保管合同提供的除服務之外主要還是對標底物的返還的保證；停車泊位使用合同的價格依車位的大小及車為的緊張程度隨市場波動，而車輛保管合同則通常要與車輛的價值相關聯(lián)。停車泊位使用合同如使用人不支付費用，對方?jīng)]有留置權，而對車輛保管合同言，法律賦予了留置權。
12、業(yè)主小區(qū)內(nèi)被打物業(yè)公司是否承擔責任
    案例：盧先生夜間回家時，在高層電梯里被歹徒用磚頭砸傷。盧先生遂向人民法院起訴，狀告物業(yè)管理公司違約，未盡到安全保護的義務，要求物業(yè)公司賠償其損失。但是，人民法院卻判決駁回盧先生的訴請。盧先生由此產(chǎn)生疑問：物業(yè)公司與業(yè)主簽訂了《物業(yè)管理服務合同》，向業(yè)主收取了物業(yè)保安費的情況下，物業(yè)公司對業(yè)主人身受到的傷害是否應承擔民事賠償責任？
    解析：盧先生與物業(yè)管理公司簽訂了《物業(yè)管理服務合同》，雙方形成的是合同法律關系，只要物業(yè)管理公司按照《物業(yè)管理服務合同》中約定的保安服務事項履行了合同義務，物業(yè)公司便不承擔業(yè)主的人身保險責任。雖然物業(yè)管理公司在合同中承諾了保安服務，但這種“保安”系確保物業(yè)使用的方便安全，以及小區(qū)公共秩序的良好與穩(wěn)定，而不是廣義上的社會安全。擔負業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全已經(jīng)超出了《物業(yè)管理服務合同》約定的一般保安服務事項。對于業(yè)主的人身、財產(chǎn)損害賠償責任，可由物業(yè)管理公司與業(yè)主在物業(yè)管理合同中作出特別約定，沒有特別約定的，物業(yè)管理公司不承擔業(yè)主的人身、財產(chǎn)損害賠償責任。由于盧先生與物業(yè)管理公司在《物業(yè)管理服務合同》中沒有上述特別約定，因此法院判決物業(yè)管理公司不承擔盧先生的損害賠償責任。
13、小區(qū)內(nèi)車輛被盜物業(yè)公司是否應承擔責任
    案例：A公司購買了一輛面包車，該車由其職員周某上下班開回某小區(qū)停放，A公司按月交納停車費。某日早上，周某取車時發(fā)現(xiàn)該車不翼而飛。A公司在報案之后，向人民法院提起訴訟，以物業(yè)公司違反保管合同為由，要求物業(yè)公司賠償其損失。但是，人民法院卻判令駁回A公司的訴請。A公司不解：自己已經(jīng)按月向物業(yè)管理公司交納了停車費，物業(yè)管理公司應當有保管的義務，為什么車在小區(qū)被盜，物業(yè)公司卻不用承擔賠償責任？
    解析：本案中，人民法院認定物業(yè)管理公司收取停車費、發(fā)放停車證、指定停車位等行為并不表示A公司與物業(yè)管理公司之間成立了保管合同。保管合同是指雙方當事人約定一方將物交付他方保管的合同，保管合同的成立不僅須有當事人雙方的意思表示一致，而且須有寄存人將保管物交付保管人，寄存人交付保管物是合同成立的要件。A公司將車停在物業(yè)管理公司指定的停車位并不表示其已將車的保管責任轉移至物業(yè)管理公司，A公司支付了停車費并不表示其與物業(yè)管理公司成立了有償保管合同。因此，法院判決對A公司的賠償請求不支持。
14、房屋質(zhì)量缺陷能拒物業(yè)費嗎
    問：我購買了一處房產(chǎn)，現(xiàn)發(fā)現(xiàn)該房質(zhì)量有問題，我一直在和物業(yè)公司交涉，要求維修，請問，在物業(yè)公司將房屋維修好之前我能否拒交物業(yè)管理費？
    答：一旦你在辦理完接收手續(xù)（即入住手續(xù)）之后才發(fā)現(xiàn)房屋存在質(zhì)量問題，則分兩種情況區(qū)別對待：（1）若房屋質(zhì)量不是主體結構存在問題，未嚴重到足以解除購房合同的情況下，則應繼續(xù)交納物業(yè)管理費。因為房屋質(zhì)量問題是基于你與開發(fā)商簽訂的購房合同，，當質(zhì)量問題較小，不足以解除購房合同時，如裝修工藝稍次，局部出現(xiàn)滲漏等，你應與開發(fā)商協(xié)商解決房屋質(zhì)量問題或索取經(jīng)濟補償。物業(yè)管理費是業(yè)主有償享受物業(yè)管理服務所發(fā)生的費用，業(yè)主只要實際接收了物業(yè)就享受了服務，因而必須向物業(yè)管理公司支付管理費。房屋質(zhì)量問題與物業(yè)管理問題分屬于兩個不同的范疇，二者不能混為一談。（2）若質(zhì)量問題嚴重到可以解除合同的程度，在合同解除之前，業(yè)主仍應交納物業(yè)管理費，直至合同解除為止。
15、開發(fā)商承諾的物業(yè)管理服務內(nèi)容沒有兌現(xiàn)怎么辦
    某小區(qū)業(yè)主問：購買某樓盤房子的時候，該樓盤開發(fā)商承諾以后物業(yè)公司會提供24小時熱水，受此吸引才買了房子。然而，等拿到房入住后，卻發(fā)現(xiàn)沒有這一服務。想問一下可否就這一點要求開發(fā)商賠償損失？
    答：首先需要確定的是沒有提供24小時熱水服務的原因。第一種情況是，該樓盤不具有供應熱水的硬件設施，或者雖然有硬件設施但不能滿足24小時供應。第二種情況是，開發(fā)商選擇的前期物業(yè)管理公司未按前期物業(yè)管理合同的約定提供該項服務。第三種情況是，業(yè)主選擇的物業(yè)管理公司未按物業(yè)管理合同的約定提供該項服務。第四種情況是，由于使用成本等原因，大部分業(yè)主不愿使用該項服務而未要求物業(yè)管理公司提供。
    在上述第一、二種情況，開發(fā)商均應承擔責任。第一種情況下，開發(fā)商未按承諾配置供應熱水的設施，顯然屬于違約行為。第二種情況下，雖然是物業(yè)管理公司違約，但前期物業(yè)管理公司是開發(fā)商選擇的，開發(fā)商有義務督促其嚴格履行前期物業(yè)管理合同；若其未提供開發(fā)商承諾給業(yè)主的服務，開發(fā)商應向購房者承擔責任。
    在上述第三、四種情況，則一般不能歸責于開發(fā)商。第三種情況下，違約的是業(yè)主選擇的物業(yè)管理公司，與開發(fā)商之間不存在因果關系，業(yè)主只有根據(jù)物業(yè)管理合同向物業(yè)管理公司追究違約責任。第四種情況下，是業(yè)主大會決定不實施該服務，并非開發(fā)商或物業(yè)管理公司的原因，個別希望使用該項服務的業(yè)主此時一般只有尊重大部分業(yè)主的選擇。
16、未簽物業(yè)管理協(xié)議書，業(yè)主可不交管理費嗎？
    某小區(qū)業(yè)主問：我們小區(qū)的物業(yè)是由開發(fā)商自己的物業(yè)公司管理的，該物業(yè)公司并沒有和我們業(yè)主簽訂物業(yè)管理服務協(xié)議，請問我們是否可拒交物業(yè)管理費？
    答：近年來，隨著住宅小區(qū)實行物業(yè)管理的普及，物業(yè)公司與業(yè)主之間的糾紛日漸增多，本案就是一例。本案的關鍵在于物業(yè)公司與業(yè)主之間受否成立了物業(yè)管理服務合同關系。
    《中華人民共和國合同法》第三十六條規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當事人約定采用書面形式訂立合同，當事人未采用書面形式但一方已經(jīng)履行主要義務，對方接受的，該合同成立。”本案中，物業(yè)公司向業(yè)主提供住宅小區(qū)內(nèi)房屋建筑及附屬配套設施、場地、周圍環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全防范、公共綠化、道路等的統(tǒng)一維修和服務活動。業(yè)主事實上享受了這些物業(yè)管理服務，也就是接受了物業(yè)公司履行的義務，雙方之間形成了事實上的合同關系，業(yè)主應當按照物價部門核定的標準交納物業(yè)管理費用。